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工行薪金宝理财监管问询是否利用负商誉调节利润 上实发展作回复

来源:本站原创  作者:admin  更新时间:2019-10-08  浏览次数:

  工行薪金宝理财,万元股权项目股东,昆明人造板机器厂,财经讯 9月9日,上实发展收到上交所半年报问询函,值得注意的是,在这份问询函中,上交所要求上实发展披露“是否存在通过负商誉调节公司利润的情形”。9月24日,伊立浦股吧。

  财经讯 9月9日,上实发展收到上交所半年报问询函,值得注意的是,在这份问询函中,上交所要求上实发展披露“是否存在通过负商誉调节公司利润的情形”。

  9月24日,上实发展对这份问询函作出回复,称负商誉主要是收购子公司部分股权过程中,按照会计准则对股权购买日所持股权按照公允价值重新计量,其公允价值与账面价值差额计入当期投资收益所致。公司并未利用负商誉调节公司利润。3439com香港创富网

  上交所要求上实发展补充披露:(1)结合交易时间、背景和目的,说明上述负商誉产生的原因、确认依据、具体计算过程以及是否符合《企业 会计准则》的要求;(2)结合标的资产的评估值或可比市场价值,说 明负商誉确认的商业逻辑和合理性,是否存在通过负商誉调节公司利润的情形。

  2017 年 12 月,公司在原持有泉州市上实投资发展有限公司(以下简称“泉州上实”)49%股权的基础上,收购天津永嘉股权投资基金合伙企业(有限合伙)(以下简称“天津永嘉”)持有的泉州上实2%股权。

  泉州上实系为开发泉州东海滩涂整理项目(“上实•海上海”)而设立的项目公司,为加快推进泉州“上实•海上海” 项目的开发建设,经各方股东商议后同意,由上实发展收购天津永嘉所持股权,实现对泉州上实的控制。

  本次股权收购中,双方以泉州上实净资产评估值为基础,协商确定天津永嘉 2%股权的收购价格为 1880 万元。因该次收购为非同一控制下企业合并,根据《企业会计准则第 33 号—合并财务报表》第四十八条的规定,应对购买日之前公司持有的泉州上实 49%股权,按照该股权在购买日的公允价值进行重新计量,公允价值与其账面价值的差额计入当期投资收益。计算过程如下:

  该差异 1.76 亿元根据上述会计准则规定计入 2017 年度投资收益。

  2018 年 11 月,公司全资子公司上海锐毅投资管理有限公司(以 下简称“锐毅投资”)收购宁波梅山保税港区兴晟惠通投资中心(有限合伙)(以下简称“兴晟惠通”)持有的上海虹晟投资发展有限公司(以 下简称“虹晟投资”)45.9%股权。

  由于虹晟投资所涉投资周期较长且可能存在较大后续投入,原股东之一兴晟惠通因自身发生经营调整而要求退出合作。为确保虹晟投资运营平稳以实现股东利益,由公司收购兴晟惠 通所持股权。双方经友好协商,兴晟惠通以初始投资金额 510 万元为作价依据向公司转让其所持虹晟投资 45.9%的股权。 因该次收购为非同一控制下企业合并,根据《企业会计准则第 20 号—企业合并》第十三条的规定,购买日虹晟投资 45.9%股权的合 并成本小于其公允价值所产生的差额计入当期损益。计算过程如下:

  该差异 5822.90 万元根据上述会计准则规定计入2018年度营业外收入。

  2018 年 5 月 , 公司以2000 元 收 购 NEDERLANDER WORLDWIDE ENTERTAINMENT. LLC(倪德伦环球娱乐有限公司, 以下简称“倪德伦环球”)所持有的上海上实倪德伦文化发展有限公司 (以下简称“上实倪德伦”)1%的股权。

  倪德伦环球系美国一家从事剧院管理与经营的公司,与公司控股股东不存在关联关系。因其经营内容涉及文化产业,系属中外合 资文化公司,根据相关法律、法规的要求,文化公司中方投资者投资比例不低于 51%。为确保上实倪德伦运营合法合规,经双方商议后同意,以协商当时的实际出资情况确定本次股权收购价格,公司以 2000 元收购倪德伦环球所持上实倪德伦 1%的股权。购买日上实倪德伦公允价值为 284 万元,上实倪德伦 1%股权的公允价值 2.84 万元大于该次合并成本 0.2 万元的差额 2.64 万元计入2018 年度营业外收入。

  2019 年 3 月,公司以280 万元收购上海创乾投资咨询合伙企业(有限合伙)(以下简称“创乾投资”)所持有的上海上实商业管理有限公司(以下简称“上实商管”)20%股权。

  上实商管是为商业资产提供专业运营管理服务的管理公司,与公司控股股东不存在关联关系,其因经营理念与上实商管未来发展战略有所差异而要求退出合作。本次收购价 280 万元小于购买日上实商管20%股权的公允价值 463.69 万元的差额 183.69 万元计入 2019 年上半 年营业外收入。

  公司认为其负商誉的计算及确认遵循会计准则的要求,不存在通过负商誉调节公司利润的情形。

  除此之外,上交所还提及了毛利率、存货、利息资本化、其他应收款、长期股权投资等问题。上实发展均予以回复。

  半年报显示,公司 2019 年上半年房地产业务实现营业收入38.21亿元,同比增加28.67%,毛利率26.92%,较上年减少9.21个百分点。

  上交所要求公司补充披露:(1)结合本期结转房地产项目的区域、城市分布、行业可比公司、可比项目情况等,说明半年度房地产业务毛利率大幅下降的原因和合理性;(2)结合公司的土地储备和后续开发销售计划,说明毛利率下降是否存在持续性。

  公司回复:2019 年上半年房地产相关业务收入38.21 亿元中,房地产销售收入约 32 亿元,主要位于上海、杭州、青岛、泉州、重庆、成都等地。

  房地产业务毛利率下降主要系结转项目杭州“上实•海上海”(一期)的毛利率明显低于 2018 年上半年主要结转项目上海青浦“上实•海上湾”的毛利率,导致房地产业务毛利率整体下降 较为明显;同时,其他区域存量项目售价同比有所下降也对本期房地产业务毛利有所影响。上半年上海同行绿地控股毛利率为27.97%,二者基本相当。

  截至 2019 年 6 月末,除公司目前正在开发的项目外,公司待开 发项目的计容建筑面积约为 29.2 万平方米,全部分布在上海地区。现有项目(包括已开发及待开发项目)中,上海及长三角其他城市货值占比超过六成,流动性较高。未来预计公司房地产业务毛利率将有所改善。

  截至本报告期末,公司存货账面余额为 246.14 亿元,仅计提存货跌价准备 1.60 亿元,计提比例不足 1%,其中 2016 年及以前竣工项目的账面余额约为 11 亿元,占存货余额的 4.47%。

  请公司补充披露:(1)结合各区域的房地产开发情况和已竣工项目年限,说明大量 2016 年及以前竣工项目长期未能完成结转的原因和合理性;(2)相关项目是否存在减值迹象,存货跌价准备计提和转回的依据,是否充分、公允并符合会计的谨慎性原则。

  公司回复:2016 年及以前竣工的房产项目中未结转部分主要为小区配套商业及配套车位,目前仍处于持续销售或尾盘销售阶段。该等项目截至2019年6月30日未销售完毕的部分尚未结转,仍在存货中予以核算。

  半年报显示,公司 2019 年上半年存货利 息资本化金额为 2.40 亿元,同比增加 60.16%;存货利息资本化金额 分别占总利息支出和归母净利润的 67.26%和 58.11%,较去年同期的 43.39%和 54.15%有明显的上涨。请公司补充披露:(1)报告期内利息资本化比例大幅提高的原因和合理性;(2)相关会计处理依据,以及与以前年度相比有无重大变化,如有,请说明具体原因。

  公司回复:利息资本化比例大幅提高主要系纳入合并范围需利息 资本化的项目增减变动且项目正处于开发建设阶段的原因所致。2018 年同期存货利息资本化金额约为 1.50 亿元,2019年上半年存货利息资本化金额约为2.40 亿元,比上年同期增加约 0.9 亿元,同比增加 60.16%,主要系 2018 年 6 月 30 日之后纳入合并范围需利息资本化的项目增加所致。因产生上述资本化利息的项目均处于开发阶段,2019 年报告期内利息资本化比例大幅提高是合理的。相关会计政策未发生重大变化。

  半年报显示,公司其他应收款期末余额为4.74 亿元,同比增加 34.97%,其中对联营企业上海实业养老投资有限公司(以下简称养老投资)及其全资子公司上海实业养老发展有限公司的其他应收账款金额达到2.46 亿元,占其他应收款余额的 51.90%。然而公司对养老投资的长期股权投资账面余额为 0。

  请补充披露:(1)养老投资的业务概况、经营模式和最近三个会计年度的主要财务指标,包括但不限于营业收入、净利润、净资产和经营活 动产生的现金流量净额等;(2)上述其他应收款形成原因、时间和主要业务背景,相关方是否与公司控股股东存在关联关系或潜在利益安 排;(3)公司对养老投资及其子公司形成其他应收款时,其他股东方是否按照持股比例共同提供资金支持,是否存在资金占用情形;(4)结合养老投资及其子公司的经营状况和资金情况,说明上述其他应收款是否存在回收风险,坏账准备计提是否充分、审慎。

  公司回复:(1)养老投资以为会员提供高端养老、康复、医疗和娱乐的一站式退休生活养老服务为运营目标,目前采用轻重资产结合的投资运营管理 模式,通过“会籍销售”、租售并举及为会员提供全方位养老服务等方 式进行项目运营。

  (2)公司按持股比例对联营企业养老投资及其全资子公司养老发展提供股东借款,开封奇瑞的工厂招人吗?招什么样的?有,金额 约为 2.46 亿元。其中,公司于 2014 年提供股东借款 1.9 亿元,用于 养老项目的获取和开发;公司于本报告期内向养老发展提供股东借款 约 0.56 亿元,用于养老项目的持续开发和经营。 养老投资的控股股东上海实业东滩投资开发(集团)有限公司(以 下简称“上实东滩”)与公司的控股股东受同一控制人上海实业(集团) 有限公司的控制,相关方是公司控股股东的关联方。

  (3)公司对养老投资及其子公司提供股东借款的同时,另一股东上实 东滩也提供不低于其持股比例的股东借款,截至 2019 年 6 月 30 日, 上实东滩提供的股东借款总计约为 4.42 亿元。

  (4)养老投资及其子公司养老发展目前处于项目开发建设阶段,前期项目及配套设施的建设投入较大,且相关产品未全面推向市场、养老服务运营也在起步阶段,养老投资尚未实现经营利润,经营性现金 流尚未平衡。截至 2019 年 6 月 30 日,根据充分性及审慎性原则,公司已对应收养老投资的款项计提了2007.35 万元坏账准备。

  年报和半年报显示,公司的长期股权投资期末余额为1.21 亿元,主要系对联营企业的投资,大部分呈现多年亏损,本期权益法下确认投资损失 1188.49 万元。请公司补充披露:(1)主要联营企业的业务概况、经营模式、亏损原因和主要合作方,以及上述单位是否与公司控股股东存在关联关系或潜在利益安排。

  截至 2019 年 6 月 30 日,公司主要联营及合营企业情况如下所示:

  通过充分、审慎的减值测试,暂未发现上述主要长期股权投资存在减值迹象,因此,截至 2019 年 6 月 30 日无需计提 18 长期股权投资减值准备。

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